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土地霸權時代：“豪門遊戲”背後的寡頭風險
北京土地市場已經進入寡頭時代，土地交易變成“豪門的遊戲”。不僅外地房企進京難度越來越大，實力不足的企業甚至有可能失去生存空間，最終被擠出北京市場。隨著門檻提高，資金實力強大、本地資源豐富的“國字號”房企開始崛起，並成為土地市場的主力軍。
“太瘋狂瞭。”11月2日下午，在北京市豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村組團B地塊的拍賣現場，來自華僑城的一位人士說。最終，華僑城還是和華潤、招商聯合拿下這宗巨無霸地塊，代價為85億元，配建77000平方米公租房。
北京土地市場向來門檻高企，但如果央企都認為“瘋狂”，那麼地價著實已高到難以承受。
今年的北京土地交易中，聯合拿地比例明顯增大。業內人士指出，其中出於“風險共擔”考慮是主要原因。
風險的累積進一步抬高瞭北京土地市場的門檻，並使之成為大型房企的“豪門遊戲”。多名分析師不約而同將其稱為“寡頭時代”，認為在北京的新房市場，已出現明顯的寡頭壟斷現象。
聯合拿地漸成趨勢
聯合拿地已經成為近期北京土地市場的風潮。在10月以來北京市成交的13宗經營性用地中，有8宗為聯合體所得。其中既有總價在80億元以上的“巨無霸”，也有不足10億元的小型地塊。
根據中原地產統計，在今年以來北京市成交的32宗住宅用地中，有17宗為企業獨立拿地，15宗為聯合拿地，聯合拿地比重為46.9%。在2013年和2014年，上述比重分別為22.4%和30.8%。
過去多年來，聯合拿地並不是北京土地市場的主流，除非出於擴大規模、借助資源等考慮。
南方某上市房企駐京負責人向21世紀經濟報道記者表示，聯合拿地通常會面臨很多問題。“不同企業的資金狀況、成本核算不同，對於土地價格的承受能力也不一樣。雖然企業在組成聯合體時會約定價格上限，但一旦碰到優質地塊，承受能力強的一方還是會忍不住出手。”
有分析認為，近期出現的碧桂園退地風波，就類似於這種情況。而在文首提到的土地交易中，又爆出華潤和招商的退地風波，也是基於同樣的邏輯。
該負責人還表示，聯合體對項目的股權比例和收益分配等都有約定，但在實際開發和操盤中，往往會遇到意外情況，打亂原有的成本控制、開發進度、銷售節奏等。因此，在聯合拿地的案例中，“一定會出現‘一方占便宜，另一方吃虧’的現象。”
他表示，除非有很好的默契和嚴格的合同約定，否則企業更傾向於單獨拿地，而非聯合拿地。
對於近期的聯合拿地風潮，亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，近年來北京土地價格不斷上升，拿地所需資金不斷增加，再加上政府對土地出讓金繳納節點的嚴格管控，使得房企在拿地時的資金壓力和市場風險加大，聯合拿地漸成主流。
“國字號”崛起，寡頭已現
聯合拿地的興起，凸顯瞭當前北京市場門檻高企的現狀。按照中原地產首席分析師張大偉的觀點，這也引發土地市場的另外兩個特點：大企業壟斷市場，國資房企借勢崛起。
張大偉表示，北京土地市場已經進入寡頭時代，土地交易變成“豪門的遊戲”。不僅外地房企進京難度越來越大，實力不足的企業甚至有可能失去生存空間，最終被擠出北京市場。
任啟鑫認為，在土地市場，高總價考驗房企的資金實力，高單價考驗房企的操盤能力。如今土地的總價和單價都在抬升，勢必將實力不足的中小房企擋在門外。
張大偉還表示，隨著門檻提高，資金實力強大、本地資源豐富的“國字號”房企開始崛起，並成為土地市場的主力軍。合作拿地多數是“國企+國企”和“國企+民企”的形式，而甚少有“民企+民企”。
根據中原地產統計，2013年至今在北京獨立拿地金額排名前十的房企中，有7傢為國企性質，隻有恒大、泰禾、富力三傢屬於民企；聯合拿地金額排名前十的房企中，隻有融創一傢民企，排在第8位。其餘9傢均為國企，其中首開、華潤、平安位居前三。期間，首開共聯合獲取14宗土地，規劃建築面積215.79萬平方米，成為最受歡迎的合作者。
與土地市場的格局類似，多數受訪者認為，新房市場的寡頭時代也已出現。
根據新浪樂居發佈的“2015年前三季度北京樓市成交排行榜”，今年前三季度北京市銷售金額排名前十的企業中，有7傢為“國字號”；銷售面積排名前十的企業中，有8傢為國企。
業內人士指出，未來在新房市場，大型房企將占據越來越多話語權，這往往意味著價格把控能力提高，由於大型房企往往資金充裕，加之成本漸高，可能會在一定程度上形成價格壟斷。
好消息在於，由於北京樓農會信貸年息借貸增貸轉貸市已形成二手房為主的市場格局，這種局面對於整體市場的影響相對有限。有統計顯示，北京樓市中二手房占比已接近七成，預計未來該比例還會繼續提高。
但伴隨高價地而火爆的豪宅市場還將面臨另一重風險。任啟鑫認為，高價地頻繁出現，一方面使房企面臨巨大的資金成本壓力，另一方面也在形成艱難的去化壓力。其續稱，北京豪宅項目在短期內暴增，但所面向的中產階級客群增長速度相對較慢。因此未來北京豪宅市場將出現嚴重供過於求的現象。
北京市房地產協會副會長兼秘書長陳志也表示，日漸高企的房價正在與北京的購買力相背離，如果高價地繼續產生，市場風險還將持續累積。
本文來源：21世紀經濟報道 作者：張敏新聞來源http://money.163.com/15/1105/05/B7KQ7BA200253B0H.html
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